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房屋交易及财务预算須知

房屋交易及财务预算須知
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房屋交易須知

安省一般樓房買賣,多數透過經紀進行,雖然經紀費用需由賣家支付,但卻可以享受他們具備的专业知識及服務,免卻許多麻煩周折,甚至因小失大。經紀佣金比率平均為6%,由買賣雙方經紀對分。亦有小部份業主自行出售房屋物業,雖然可以省掉經紀佣金,但是卻必須用心費神,處理種種交易細節,尤其議價、訂立合約、繳付訂金以及有關法律問題。無論委託經紀,抑或自行買賣,將買賣契約交律師審閱是必須步驟。除非您對契約內容完全了解,否則不應貿然簽署。因為契約一經簽署,便成為有效法律文件。

簽約前交律師審核,作出適當的修訂,才可以確保自己的權益。當然,如果您擁有一些樓房買賣的基本法律知識,出錯的機會亦會相對減少。比如業權的調查,責任落在買方律師,所以買賣合約上須有查契日期,買方律師若在查契時發覺業權有問題,必須在查契日期內提出修正要求,故此,一般將該段日期定為30日。

重售樓房就要預備有效的測量圖則,以能清楚顯示樓房地段及外牆線、所有建築物及籬笆,和有測量師姓名、簽署及日期為合。律師取得圖則後,方可調查房屋是否符合法例、地段尺寸是否與買賣合約相符,甚或是否有「違例建築」等等。 此外,在物業交吉期間,買方如有遠行,出發前須通知律師,並準備授權書,交託授權人處理有關文件及事宜。

繳付訂金買賣雙方簽署協議書後,買方便須繳付訂金。訂金數目並無明文規定,亦視乎物業類型而異。預售樓花,按個別發展商要求而定,一般為屋價的10%至15%﹔重售樓房,訂金則由買賣雙方議定,應以雙方滿意為標準。

繳付訂金之後,若要改變決定,亦有政府規定可以依循。買賣物業如屬共管式樓房,規定有10日「冷靜期」,期內買方欲撤消交易,取回訂金,可以無需提出理由及負上任何責任。然而,上述法例並不適用於非共管式的新屋或重售住宅物業﹔即使買家放棄訂金,仍然對所訂契約負有法律責任,發展商或賣方依然有權向買方追討損失或賠償。 買方也可以在買賣契約中,要求列明有權退訂條款﹔常用的條款是買方要獲得銀行貸款、滿意驗樓報告或成功出售現有物業才履行合約,否則有權取消交易。

需要特别提醒的是,在买房签约之前至少要注意以下事项:一、先知晓自己的权益,再在买房合约上签约和交付定金;二、作为买家,必须知道,一旦在一份合约上签字和表示同意接受,就不能反悔,哪怕在次日反悔也来不及;三、如果买家违约,卖方不仅可以兴讼追索任何损失,即使没有遭受任何损失,他们多数情形下也可以扣留定金;四、如果此事闹上法院,任何定金都将被扣留在房产经纪信託帐户,一直到法院裁定出来为止,这个过程一般需要历经两年多时间。

樓房檢驗無論購置新舊樓房,最好還是聘請專業驗樓師進行詳細檢驗,確保安全。不過,安省政府並未規定房屋檢查員需領有牌照,故此聘用之時務須小心為上。目前為大多市提供驗樓服務的人士,主要類別計有﹕安省專業註冊工程師、註冊建築師、特許測計師、加拿大房屋按揭公司 (CMHC)督察、安省新屋保障計劃(ONWHP)督察及建築商等,前三者的服務水平有專業協會監管,故而可靠程度亦較高。部份驗樓師使用美加驗樓師專業學會驗樓表格,例如﹕美國驗樓師學社(America Society of Home Inspectors, ASHI)屬會驗樓表格,或加拿大省會專業驗樓師學會(Provincial Association of Certified Home Inspector, PACHI)表格,驗樓報告較為全面及可靠。至於檢驗的項目,新屋注重樓房是否按照合約的圖則、材料及款式建成﹔舊樓還要兼顧樓房結構是否安全,甚至內牆是否有蟲蟻為患。若發現任何問題,可以在收樓之前,要求改善。

交易須知首次置業可能出現的費用- 房屋首期- 按揭保險- 土地轉讓稅- 房屋交易稅(多倫多市)- 律師費- 產權註冊費- 新舊屋主交接費用- 房屋測量、驗屋費- 每月按揭費- 地稅- 物業管理費- 房屋維護費- 房屋保險- 搬家費- 裝修費- 家俱添置費。这些在制定预算时都要考虑到,才不会超支。

良好地计划财政预算

您可以承担什麽价值的房房呢?在您开始选购房屋前,了解您的承担能力。

大部分放款人(包括各大银行)都建议,您每月用于房屋方面的综合开销,不应超过您的税前(总)每月家庭收入的32%。这其中包括偿还房屋贷款的本金(principal)及利息(interest)、地税(property tax)、以及公用事业服务(utilities)如水、电和煤气等。如果您要买的是共管公寓(condo),就要把一半的共管公寓费用(condominium fees)计算在内。

这便是負債比率(Gross Debt Service, 简称GDS)。

如果您将这个数额,再减去预估的地税及公用事业服务费用(若合用的话,再减去50%的共管公寓费用),余额就显示出您每月能够承担的最高房屋贷款还款额(mortgage payment)。

如果您还有其他债务,您亦有需要把他们一并计算在内。这种计算方法被称为总負债比率(Total Debt Service, 简称TDS)。基本上,这便是支付全部债务所需要的钱 — 这包括上面所说的房屋开销、加上信用卡、个人贷款及汽车贷款 — 所有这些加在一起,不应超过年度收入(gross annual income)的40%。

评估您的首期订金

下一步便是确定您能够筹集多少钱来支付首期订金。首期订金越多,您需要借贷的数额就越低,而每月需要支付的房屋贷款还款也越少。

不要忘记,还有些交收费用,例如律师费。这些支出一般估算为房屋价格的1.5%-4%。

如果您有足够承担能力拨出房价的至少20%作首期订金,那末,您就符合了“常规”房屋贷款(“conventional” mortgage)的资格。如果您没有20%作首期订金,您便需购买房屋贷款保险(mortgage insurance)。这将为房屋贷款增加额外1%至3%的费用。

为什麽取得“预先批核”是明智之举?

确定自己能承担多少贷款的最佳方法之一,便是取得“预先批核房屋贷款”(pre-approved mortgage)。

当您准备就绪,开始寻觅梦想之家时,可以到银行,或请财务按揭经纪帮您就您的财务状况,并根据您的收入、支出及其他债务,确定您的承担能力。您将会获预先批核一个特定数额的房屋贷款,而这个贷款的利率一般会保证在90天内有效。

取得预先批核并不代表正式申请房屋贷款,您亦无需对此承担任何责任。 预先批核贷款只是让您能更了解自己合资格借款多少,并帮助您确保自己每月有还款能力。

此外,这亦有助您更加容易找到合适的房屋,因为您可以把寻找房屋的范围限定在自己有能力承担的范畴之内。

您的房屋贷款选择:如何选择房屋贷款的特性,以配合您的财务需要。

樓房按揭不少置業人士喜歡採用分期付款方式繳付屋價,這樓便需要到銀行辦理預先批准按揭。 銀行會根據申請人的經濟情況,銀行存款及信用紀錄,擬定「預先批准按揭書」,使申請人知道獲批的最高貸款限額、利率及按次還款數目。其中按揭利率的有效期,是由簽署「預先批准按揭書」當日起計60至90日,視乎個別銀行而定,期內即使按揭利率上升,申請人仍可按照原有簽定履行合約﹔惟若利率下降,則申請人可享用較低之利率。

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